بررسی عوامل مؤثر بر تراکم شهری بهینه

عامل قیمت زمین و مسکن معمولا رابطه مستقیم با تراکم دارند به عبارتی هر چه قیمت زمین و مسکن بالاتر باشد، تراکم شهری نیز بیشتر است. افزایش قیمت زمین که ناشی ازمحدودیت آن و کشش ناپذیری عرضه در برابر تقاضا است و نیز ضرورت استفاده بهینه از آن موجب افزایش تراکم تراکم ساختمانی و در پی آن تراکم جمعیتی می گردد. رابطه بین تراکم و قیمت زمین و مسکن محور اصلی اقتصادی ضوابط و مقررات و معیارهای حاکم بر تراکم شهری است. پیشینه نظری این رابطه در مدل های اقتصاد خرد رشد شهری مشاهده می شود. موث بر این باور بود که توان مالی خانوار و نسبت این توان به هزینه مسکن اندازه کیفیت و مکان مسکن خانوار را تعیین می کند. قیمت زمین هر چه به مرکز تجاری و قعالیتی شهر نزدیک شویم، افزایش می یابد. از این رو خانوارها با توجه به توان الی و هزینه ای که برای حمل و نقل به محل کار و مراکز خرید باید محتمل شوند سعی می کنند با دور شدن از مرکز خدماتی و تجاری شهر خانه های بزرگتر و با کیفیت بهتر و در نفاطی کم تراکم تر فراهم آورند.

مسکن و تراکم شهری

وینگو در مدل موث عامل دیگری را هم افزود و آن هزینه فرصت های از دست رفته در ترافیک بود وینگو در مدل خود نشان داد که این تصمیم گیری خانوار برای گزینش مکان اندازه و مساحت مسکن خود تنها به قیمت زمین و مسکن و زهینه مستقیم حمل و نقل بستگی ندارد بلکه ساعاتی که روزانه شاغلان خانوار در ترافیک صرف می کنند تا به محل کار یا مراکز خرید برسند هزینه فرصتی است که هر چه در آمد خانوار بیشتر باشد بیشتر است. بنا بر این وینگو چنین نتیجه گرفت که در شهرهایی که مسئله ترافیک دارند خانوارها بر حسب در آمد خود ترجیح می دهند نزدیکتر به مرکز شهر و در تراکم بیشتر سکونت کنند تا در رفت و آمدهای روزانه ساعات کمتری را از دست بدهند. تعمیم مدل وینگو مدل های بعدی را که بطور مستقیم تراکمی مسکونی در آنها تعیین می شد به دنبال داشت. لیکن غالب این مدل ها بر اقتصاد خرد و اقتصاد خانوار نظر داشتند و هیچ کدام تراکم کلی یا تراکم محله ای شهر ها را مد نظر نداشته و در نتیجه فقط مدل های تحلیلی بودند که رفتار خانوارها را در چگونگی تعیین مساحت مسکن خانوار تحلیل می کردند و نه مدل های برنامه ریزی و هنجاری.

1- محاسبه تراکم ساختمانی بر اساس  میزان سایه اندازی 

 در این روش تراكمی پیشنهاد گردیده كه علاوه بر اینكه متناسب با عرض خیابان است، نحوه سایه اندازی آن باعث جلوگیری از دریافت نور خورشید به توده مقابل و طرف دیگر خیابان نشود. یعنی به گونه ای باشد كه ساختمان های واقع در طرف دیگر خیابان و همچنین پیاده روی مقابل از تابش آفتاب بهره مند شود تا در ما ههای سرد از یخ زدگی معابر جلوگیری شود و همچنین ساختمان ها انرژی خورشیدی كافی را دریافت نمایند. زیرا چنانچه معابر در معرض سایه ی ساختمانهای جنوبی قرار بگیرد ذوب برف را دچار مشكل نموده و طبعا مشكلات ترافیكی را نیز به دنبال خواهد داشت. پس از محاسبه تراکم ساختمانی، به نتایجی درباره  تاثیر عرض معبر و ابعاد قطعات بر تراکم ساختمانی به شرح ذیل می رسیم:

عرض معبر

همانطور كه می دانیم در معابر با عرض كم امكان ساخت ابنیه با تراكم بالا وجود ندارد. چنانچه عرض معبر بیشتر شود با فرض ثابت بودن سایر عوامل ، عقب نشینی از شمال قطعه کمتر می شود بنابراین عمق بنا بیشتر می شود و در نتیجه مساحت بنا در طبقه بیشتر می شود که منجر به افزایش تراکم ساختمانی خواهد شد. هرگونه نقض این قانون عواقب جبران ناپذیری نظیر ترافیک اتومبیل، کاهش امنیت، کاهش آسایش مسکونی، افزایش آسیب پذیری در برابر زلزله و نارضایتی ساکنان را به دنبال دارد.

مساحت قطعات

افزایش تراکم، کاملاً با افزایش مساحت قطعه مرتبط است و قطعات بزرگتر امکان افزایش تراکم را فراهم می آورد.

ابعاد قطعات

در قطعات مسكونی كم عرض نیز نمی توان تراكم را زیاد بالا برد. این مورد نیز در محدوده ما كاملا رعایت شده است . و بیشترین تراكم را با توجه به ابعاد قطعه در مجتمع های آپارتمانی شاهد هستیم كه قطعات بزرگی دارند.

نسبت ابعاد قطعات

تراکم ساختمان علاوه بر مساحت قطعه و ابعاد ان  ، به ویژگی های دیگری مثل شکل قطعه (نسبت طول به عرض) بستگی دارد و با افزایش نسبت طول به عرض افزایش می یابد. بطوری كه با افزایش طول یا به عبارت دیگر عمیق شدن قطعه، امكان افزایش تراكم ساختمانی را بوجود می آورد. این امر مالكان را تشویق به خریداری قطعه پشتی خود در جهت بالابردن تراكم ساختمانی می كند،  لذا تراكم ساختمانی برای هر قطعه باید با توجه به خصوصیات خاص آن تعیین شوداز طرف دیگر  افزایش تراکم ساختمانی تا زمانی موثر خواهد بود (در نظر گرفته می شود) که مساحت واحد مسکونی در ان طبقه از متوسط در نظر گرفته (60 متر مربع) کمتر نباشد.

چنانچه دو قطعه با زاویه چرخش و سطح اشغال یکسان داشته باشیم در حالیکه این دو از لحاظ مساحت قطعه و عرض معبر همجوار متفاوت باشند : پس از محاسبه تراکم ساختمانی در می یابیم که قطعه ای که عرض معبر بیشتری دارد ،تراکم ساختمانی ان هم بیشتر است و قطعه ای که مساحت بیشتری دارد در محاسبات از قطعه دیگر، تعداد طبقات بیشتری کسب می کند در حالیکه تراکم آن نسبت به قطعه دیگر کمتر است (عامل عرض معبر موثر تر است از عامل مساحت قطعات در محاسبه تراکم ساختمانی).

سطح اشغال بنا در هر طبقه  نیز به نسبت افزایش ارتفاع در هر قطعه کاهش می یابد و بدین ترتیب کنترلی برای حد تراکم  مناسب هر قطعه بدست می آید . اگر در هر قطعه ارتفاع  بنا از حد معینی بیشتر شود ، با کاهش سطح اشغال در هر طبقه  تراکم سقوط کرده و موجب تعادل بین تراکم و ارتفاع بنا میشود. بدین ترتیب تراکم ساختمانی در هر قطعه (به نسبت مساحت و سایر ویژگی ها) دارای حد خاصی است و با افزایش طبقات از ان حد ، تراکم ساختمانی  نه تنها بالا نمی رود بلکه پائین می آید. در حقیقت از حد معینی به بالا تراکم ساختمانی با سرعت کمتری افزایش می یابد (نمودار لگاریتمی).

2- شاخص های اقتصادی و تأثیر آن بر تعیین تراکم

 مهمترین شاخص های اقتصادی تاثیر گذار بر تعیین تراکم در محدوده مورد مطالعه به شرح زیر است :

  • قیمت زمین
  • قیمت مسکن
  • هزینه ساخت

قیمت زمین و مسکن رابطه مستقیمی با تراکم داشته به عبارتی هرچه قیمت زمین و مسکن بالاتر باشد ، تراکم نیز افزایش می یابد .افزایش قیمت زمین ناشی از محدودیت آن و کشش ناپذیری عرضه در برابر تقاضا ست .برای مثال در حاشیه برخی بولوارهای شهری تراکم زیاد است که این امر ناشی از صرفه اقتصادی ساخت و ساز و ایجاد کاربری تجاری در طبقه همکف و اختصاص طبقات بالاتر به کاربری مسکونی است.

3- پیشنهادات طرح بالادست

در پیشنهادات طرح های تفضیلی برای تراکم محدوده های شهری، شاهد انواع تراکم پیشنهادی هستیم  (تراکم کم، متوسط و زیاد) و این بدان سبب است که عوامل موثر بر تراکم (چه عواملی چون عرض معبر، زاویه چرخش قطعه نسبت به جهت شمال و یا مساحت قطعات که در محاسبه تراکم بر اساس میزان سایه اندازی نقش دارد و چه عواملی چون قیمت زمین و زیر بنا که در محاسبه تراکم اقتصادی استفاده می شود) یکسان درنظر گرفته می شود. لذا لازم است تا با در نظر گرفتن تمامی عوامل موثر بر تراکم ساختمانی ، به محاسبه آن اهتمام شود و گزینه های متفاوت و منعطفی نسبت به شرایط وضع موجود و روز به دست آید.

4- ویژگی های اجتماعی فرهنگی و تاثیر ان بر تراکم ساختمانی

اگرچه  ویژگی های اجتماعی – فرهنگی ساکنین در حوزه های مختلف به گونه ای است که ضمانت تحقق پذیری طرح های شهری را کاهش می دهد، نكته حائز اهمیت این است كه در تعیین تراكم در طرح ها ی بالادست به معیارها و عوامل تأثیرگذار بر تراكم ساختمانی توجه كافی مبذول نشده است چراكه متوسط تراكم ساختمانی بدست آمده تفاوت قابل توجهی با متوسط تراكم ساختمانی طرح تفضیلی دارد.

در نهایت، با در نظر گرفتن مجموع عوامل فوق و ارتباط معقول بین آن ها در تعیین تراكم، رسیدن به رقم تراكم قابل قبول میسر می شود. این تراكم ساختمانی در هر قطعه حد بهینه تراکم محسوب می شود. با توجه به بحث های پیشین ، میتوان شاخص های ذیل را به عنوان مهمترین معیارها و عواملی كه تأثیرگذار بر تراكم ساختمانی هستند برشمرد:

  • قیمت زمین
  • لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساكن
  • عرض معبر مجاور قطعه زمین مسكونی
  • تعیین ارتفاع بهینه ساختمان
  • لزوم تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان
  • اندازه و ابعاد قطعه
  • عوامل اجتماعی –فرهنگی

ارائه دیدگاه غیرفعال است